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A la une / Enquête

Dans les méandres du marché locatif

Louer un appart à Alger…

Pour les petits ménages, Alger est hors de prix, que ce soit pour louer ou pour acheter. Les baux n’obéissent à aucune autre règle que celle de la spéculation et de la surenchère. Une situation qui amène les professionnels de l’immobilier à qualifier le marché locatif de marché “sauvage”. Comment fonctionne ce marché ? Comment font les jeunes pour louer à Alger ? Enquête.

Tout le monde n’étant pas éligible à l’AADL, au prêt Cnep et autres formules d’acquisition d’un logement, la location reste l’ultime recours pour se trouver un toit et fonder son petit nid, conjugal ou pas. Mais pour les petits ménages, Alger est hors de prix, que ce soit pour louer ou pour acheter. Les baux n’obéissent à aucune autre règle que celle de la spéculation et de la surenchère. Une situation qui amène les professionnels de l’immobilier à qualifier le marché locatif de marché “sauvage”. Comment fonctionne ce marché ? Comment font les jeunes pour louer à Alger ? Enquête.

 Loue F2 au bd Med V : 2,7 unités” ; “Loue F2 à Belcourt : 1,7 U” ; “Loue F2 à Hydra avec terrasse : 40 000 DA” ; “Loue studio à Chéraga : 11 000 DA” ; “Loue F3 à Chevalley : 3 U”,  “Loue F4 à Bab-Ezzouar :  20 000 DA.” Depuis plusieurs jours, Leïla et Yacine passent leur temps à éplucher les pages “petites annonces” des quotidiens nationaux et autres tabloïds spécialisés jusqu’à avoir le tournis. Ils sont à l’affût de la moindre info sur les apparts à louer. Ils ciblent quelque chose de préférence à Alger-Centre, car c’est là que tous les deux travaillent.  “Louer en périphérie pour se taper les embouteillages, ce n’est pas intéressant”, dit Leïla. “Si tu dois dépenser 200 DA en taxis, cela te fait 6 000 DA par mois. Autant verser cet argent à la location”, argue pour sa part Yacine. Tous les deux artistes, la trentaine, rêveurs professionnels, ils vivent à la bonne franquette, bohème, jazz, croissants chauds et café-crème… Où vont-ils trouver l’argent pour louer ? Ils vont devoir laisser un salaire au pas de la porte. C’est deux fois le Smig dans le meilleur des mondes pour un petit logis pourri. Ainsi, en dépit de l’importance du parc disponible estimé à plus de 900 000 logements inoccupés (logements de particuliers s’entend), la tension sur le marché de l’immobilier persiste, et les prix continuent à caracoler en haut de la mercuriale.

Alger, ville trop chère
Nous avons visité quelques-uns des appartements proposés à titre locatif. Cela va du petit studio pour étudiants à l’appart grand standing pour les “lauréats du loto”. À première vue, on pourrait presque dire qu’il y en a pour toutes les bourses. Mais, il suffit d’examiner la fiche de paie du commun des Algériens pour comprendre que le marché de la location, à Alger du moins, demeure hors de portée pour une grande partie de nos concitoyens. Quand on sait qu’un F3 par exemple est loué à 3 000 ou 4 000 DA à peine dans une ville moyenne à l’intérieur du pays, et que même dans les grandes villes comme Oran, Constantine, Annaba, Béjaïa, cela dépasse rarement les 10 000 DA, 15 000 maximum, et que dans la capitale, un simple “F” coûte une fortune, il est aisé de déduire qu’Alger est une ville encore excessivement chère. Comme toutes les capitales du monde, argueront les spécialistes. “À voir le prix de certains appartements, on a l’impression que ce sont des appartements qui parlent, la porte s’ouvre toute seule, laftour yethat ouahdou”, ironise une jeune femme. “Ce phénomène n’est observable que dans la capitale. À l’intérieur du pays, le locatif reste abordable. Que voulez-vous ? C’est la capitale. C’est normal. Il y a une forte tension sur la capitale”, commente Hassan Saïd, chargé de la communication au ministère de l’Habitat. Notons tout de suite que cette situation dépasse totalement le département de M. Hamimid. Et pour cause : la sacro-sainte règle de notre capitalisme de pois-chiche veut que le marché soit libre. “Le marché locatif est un marché sauvage. Il n’est soumis à aucune réglementation”, concède Hassan Saïd, avant de préciser : “Le seul parc locatif que l’État contrôle est celui des OPGI, le reste étant soumis à la loi de l’offre et de la demande.” Et de souligner encore : “La seule façon par laquelle l’État pourrait intervenir dans la balance, c’est en lançant de nouveaux produits sur le marché de l’immobilier, à travers notamment le logement social participatif. Avec la réception de un million de logements à l’horizon 2009, dans le cadre du programme AADL, cela va influer certainement sur le prix du logement.” Toujours est-il qu’en attendant que cette heureuse prophétie se réalise, il y a un million de logements vides qui pourraient largement contribuer à baisser la tension sur le logement, mais il semble que les pouvoirs publics n’aient toujours pas trouvé la formule adéquate pour exploiter ce parc vacant, ne serait-ce qu’en supprimant la règle, que d’aucuns jugent sévère, du paiement d’une année d’avance cash.

Un an ferme…
Spécialité du marché locatif national, la condition du versement d’une année ferme s’est, de fait, presque érigée en clause immuable édictée par décret. Ainsi, non seulement les prix des baux sont prohibitifs mais qui plus est, il y a cette règle qui vient décourager et grever le budget de tout candidat à la location. “Même à Paris, la Ville Lumière, les gens paient au mois”, souligne à juste titre un locataire. “S’il y avait des contrats de location de deux ou trois mois, on aurait écoulé plus rapidement nos produits et le marché serait plus fluide. Par exemple, un client étranger, qui vient pour une mission de deux ou trois mois, n’a pas à payer une année, c’est aberrant. Mais les propriétaires persistent à exiger un an ferme”, note un agent immobilier. Du coup, c’est la croix et la bannière pour trouver la somme requise. Les uns se saignent en vidant leurs bas de laine, les plus chanceux se font accorder des prêts d’entreprise ou se font aider par leur famille ou leurs amis. La difficulté, ce n’est pas tant la première année de location que les suivantes. Yacine : “La première année, tu es préparé, tu as mis de l’argent de côté, tu as fait des emprunts. Mais après, tu dois tout à la fois rembourser ton prêt, meubler ton appartement et mettre de l’argent de côté pour l’année suivante.”
Quand on sait que Leïla et Yacine projettent de se marier l’été prochain, c’est la totale. “Il faut carrément jouer au loto pour s’en sortir. Ma foi, c’est la quadrature du siècle !” blague Yacine. Aussi les locataires aux salaires moyens sont-ils contraints de serrer la ceinture pour garantir le paiement de leur deuxième année de loyer. “À présent, je suis réduit à 6 000 DA de salaire, si je veux affronter toutes les dépenses qui me font des grimaces. Je ne peux pas trop compter sur ma fiancée, elle qui a un tas de trucs à régler en prévision de nos noces. Même la bague de fiançailles, elle y a renoncé pour que nous puissions nous débrouiller un toit quelconque où ranger notre amour”, confie Yacine. “Le paiement d’une année est une question de pure commodité. C’est pour que le bailleur ne se retrouve pas dans la situation d’aller à chaque fois frapper à la porte du locataire pour récupérer son loyer. Lui, il est tranquille et le preneur aussi”, explique un notaire. Il y a aussi une autre explication : une bonne partie du parc immobilier vacant appartient à des gens qui vivent à l’étranger. Or, ceux-ci ne peuvent pas venir chaque fin de mois récupérer le loyer et préfèrent l’encaisser en bloc.

Ni barème, ni “argus”
Sauvage. Voilà un mot qui résume tout. Un marché où le mètre carré est fixé au pifomètre, où aucun dispositif de cotation des produits n’existe. “Il n’y a aucun barème pour fixer les prix des appartements ou des loyers. Chacun met un prix à sa guise”, constate Fatiha, de l’agence Les Andalouses, sise rue Didouche-Mourad. Il n’existe aucun “argus”, même non codifié, pour fixer les tarifs.
Sans remonter loin dans le passé, l’historique de cette surenchère est peut-être à chercher dans les années du terrorisme, avec l’exode massif des populations, soumises au diktat des terroristes, vers la capitale et ses banlieues.
C’est en tout cas l’avis de cet expert immobilier, propriétaire d’une agence située rue Larbi-Ben-M’hidi, en activité depuis 1963. Pour lui, ce qui s’est passé à Alger au début des années 1990 avec l’apparition du phénomène du terrorisme et l’insécurité qui a gangrené le pays n’est pas sans rappeler la ruée vers Alger après la sortie des Français en 1962. Beaucoup de monde est venu se réfugier à Alger et sa périphérie pour fuir les exactions intégristes, notamment dans la Mitidja.

Des quartiers entiers ont été vidés.
Les gens ont bradé leurs villas pour une bouchée de pain et sont venus s’installer à Alger. “C’est un phénomène qui n’est pas propre à l’Algérie : au sortir d’une guerre comme c’est le cas chez nous, ce type de phénomènes est inévitable”, dit notre interlocuteur. Analysant la tendance du marché, il observe : “Cette flambée des prix du locatif ressemble presque à une opération de blanchiment d’argent. Cela traduit un fort taux d’inflation. Cette masse d’argent en circulation nuit au marché.” Il estime par ailleurs que l’appât du gain facile est en train de faire fureur, faussant toutes les données du marché de l’immobilier.

Qui loue quoi ?
Si vous n’avez pas de copain, de cousin ou de collègue de travail pour vous louer quelque chose à un prix avantageux (le bouche à oreille et autre téléphone arabe demeurent un outil fiable), vous n’avez d’autre choix que de chausser une grosse paire de lunettes et ratisser les journaux comme le font Leïla et Yacine, un feutre à la main. Deux journaux spécialisés font particulièrement l’affaire : La Centrale des annonces (20 DA) et L’Hebdo de l’immobilier (40 DA). Un coup d’œil rapide sur les rubriques “prospection” montre que le gros des clients, les jeunes célibataires en quête d’un “diki” ainsi que les jeunes couples qui débutent dans la vie à deux recherchent avant tout des studios, des F1 ou des F2. C’est ce qu’il y a de moins cher sur le marché. Le fait est que les couples sont confrontés à un sérieux dilemme : mettre beaucoup d’argent dans une location en ayant conscience que c’est “de l’argent jeté par la fenêtre”, comme dirait Yacine, ou alors vivre dans la promiscuité avec tous les problèmes que cela engendre en croisant les doigts pour que le dossier de demande d’un logement social, déposé en 1972, aboutisse en 2028. Quand ils ont deux salaires, le compte est vite fait : un salaire part dans la location, l’autre dans les dépenses domestiques. Pas besoin d’une loi de finances pour cerner le budget.
Les gens louent pour diverses raisons. Certains se sont retrouvés à Alger parce que le travail les y a amenés. C’est le cas de Houari, 38 ans, ouvrier en bâtiment. Originaire de Djelfa, il est obligé de louer car il n’aime pas passer ses nuits dans les chantiers. Il gagne bien sa vie, mais il trouve les loyers rédhibitoires. “Je louais un appartement à la Grande-Poste à 27 000 DA. Maintenant, je cherche un petit F1 du côté de Bab-Ezzouar”, confie-t-il. Et de préciser : “À Djelfa, un F3 fait à peine 3 000 DA.” D’autres sont d’anciens étudiants qui ont fait leurs études à Alger et qui ne peuvent plus retourner dans leur patelin d’origine, ayant acquis une nouvelle mentalité. Mais il y a aussi une catégorie d’étudiants de l’intérieur du pays dont les parents sont aisés, et qui leur louent un studio pour ne pas moisir dans les cités U. Quelquefois, ils cotisent entre eux et se prennent quelque chose. C’est le cas notamment d’une catégorie d’étudiants qui sont en postgraduation, ou qui préparent leur résidanat (médecine) ou leurs études de magistrature (droit). Sinon, il y a tout bonnement un certain souci d’indépendance qui gagne de plus en plus les jeunes, surtout lorsqu’ils dépassent la trentaine et qu’ils aspirent à un peu de liberté, loin du cocon (ou du carcan) familial. De fait, ce n’est pas forcément pour fonder une famille que les gens cherchent un appartement. Avec l’éclatement de l’institution familiale, de plus en plus de jeunes cherchent à avoir leur intimité. C’est comme la généralisation de la voiture. Ainsi, de nouvelles habitudes de consommation se sont installées dans les esprits. De nouvelles mentalités. De nouvelles mœurs. Certains couples en sont même venus à concubiner, sans éprouver le besoin de recevoir l’aval de quelque imam tutélaire.
Mais Leïla et Yacine, eux, s’inscrivent plutôt dans un schéma classique : ils cherchent un logement pour se caser. Fonder une famille. Faire des gosses et pavoiser sous le platane séculaire de la société, en narguant ses lois en silence, sans faire de vague. Et de replonger de nouveau dans leur litanie de petites annonces. “Loue F2 au Sacré-Cœur : 30 000 DA” ; “Loue étage de villa à Poirson : 25 000 DA” ; “Loue F2 : aux Vergers avec jardin et garage : 28 000 DA”, “Loue studio à Bologhine pour couple marié : 11 000 DA”… 

Bon plan pour une bonne location
Yacine achète deux ou trois cartes de recharge et se transforme en observatoire ambulant de l’immobilier. “Oui, d’accord ? 20 000 DA à Meissonnier ? Mais de quel côté ? 17 000 au Télemly ? Ah ! Duc-des-Cars ? Mais Duc-des-Cars c’est pas Télemly. H’ssabtini cavi, kho ? ! Et les pièces sont grandes oulla bata zalamit ?” Pas facile de dénicher les bonnes affaires.
Pourtant, elles existent. Il suffit de multiplier les recherches et de prendre le temps de visiter. Surtout visiter, ne jamais sous-estimer un quartier ou préjuger de l’état d’un appart sur la base de la réputation du quartier qui le loge. “En vérité, l’astuce est simple : il faut passer en revue le maximum d’annonces et d’appeler, visiter, voir, comparer”, dit Yacine. “D’ailleurs, c’est devenu un réflexe : on ne peut plus lire le journal sans passer par la rubrique des petites annonces”, ajoute Leïla. Un vrai travail de fourmi.
De bonnes occases ? Oui, nous en avons trouvées, mais là aussi, tout dépend de vos moyens. L’une des meilleurs affaires qui ont attiré notre attention était une annonce parue dans El Watan faisant état d’un F4 près de Victor-Hugo à… 2,1 U (21 000 DA), sachant qu’un F zéro de ce côté-là ne fait pas moins de 20 000 DA. Nous prenons rendez-vous avec l’agence immobilière et effectuons une visite in situ. Une vraie petite perle, avec trois grandes pièces, une sorte de studio séparé des pièces principales, et une grande et belle terrasse d’où l’on peut admirer l’azur de la mer. Où est l’erreur, ne cessions-nous de nous interroger ? En vérité, le secret, mis à part le fait que des propriétaires pas véreux et pas très gourmands, cela existe encore, eh bien, cela tient à quelques petits détails : des infiltrations d’eau, la faïence de la salle de bains qui commence à pâlir, ou encore les désagréments des travaux de métro en bas ou l’absence d’ascenseur (on est au 6e étage). Mais, voilà. Si vous n’êtes pas trop regardants sur ce genre de détails, vous avez un grand et bel F4 dans le pur style parisien, là où à un jet de pierre à côté, les apparts de même état caracolent à 35 ou 40 000 DA. Comme quoi, le prix d’un bail tient parfois à fort peu de choses, et le moindre détail a son importance.
Leïla et Yacine ont fini par trouver quelque chose à leur “coût”. Mais ils ont pris le pli, et d’un geste pavlovien, adossés l’un à l’avenir de l’autre, ils continuent à cocher les petites annonces : “Loue F4 Résidence Chaâbani : 2 400 euros”, “Loue F3 à Bab-El-Oued : 18 000 DA”… 
Loue F… ormidable trou, vue agréable sur la vie…

M. B.