Le marché immobilier est maintenu en activité grâce au segment locatif. Cet immobilisme s’explique, selon le président de la Fédération nationale des agences immobilières, par les incertitudes sur l’avenir, exacerbées par la confusion politique et la crise sanitaire.
Salim est propriétaire d’un duplex fini et aménagé dans un quartier calme à Baba-Hassan. Il l’a mis en vente, début 2020, à 25 millions de dinars. Pendant plusieurs mois, il reçoit quelques visites, mais aucune offre d’achat formelle. En janvier 2021, il baisse, à contrecœur, le prix du bien de 3 millions de dinars. Il trouve enfin un acquéreur. Slimane peine aussi à placer, sur le marché locatif, son F3 après l’expiration du bail de ses derniers locataires le 1er août 2020. Rénové et totalement équipé, l’appartement, situé au 4e étage d’une résidence à Birkhadem, était loué à 55 000 DA par mois.
Son loyer est inaccessible pour une clientèle standard : couple avec deux ou trois enfants en attente de la livraison d’un logement subventionné par l’État. Ne pouvant se permettre de payer les charges du bien sans en tirer un profit substantiel, il concède la colocation à un groupe de jeunes cadres. Areski, 43 ans, a touché un héritage qu’il souhaite convertir en un bien immobilier. Il temporise la concrétisation de son projet. “J’ai repéré un appartement dans le quartier que je voulais. J’attends que le propriétaire baisse le prix, ne serait-ce que de 200 ou 300 millions (de centimes). Cet argent me permettra de réaliser des travaux”, se confie-t-il.
Le marché de l’immobilier est-il en crise ? Les spécialistes dans le domaine sont dubitatifs. “Je n’analyse plus le marché immobilier depuis plus d'une année. Les données sont moins fiables et la situation compliquée, rendant toute étude hasardeuse”, nous répond, prudent, Lotfi Ramdani, expert immobilier.
“Le marché est en stagnation depuis deux ans, à cause du Hirak puis de l’épidémie de Covid-19”, avance Noureddine Minaceri, président de la Fédération nationale des agences immobilières. Il explique cet immobilisme par les incertitudes sur l’avenir exacerbées par la confusion politique et la crise sanitaire.
“Celui qui vend envisage d’acheter plus grand et meilleur standing. En cette période, les gens ne pensent pas à déménager. Acheteurs comme vendeurs sont dans l’expectative. En outre, les risques de contamination sur les trois parties (vendeur, acheteur et agent immobilier) durant les visites entravent l’activité. Le secteur est maintenu en action grâce à la location modérée”, explique-t-il. La demande, sur ce segment, est importante. Les propriétés proposées, dans des quartiers cotés comme Alger-Centre ou les hauteurs de la capitale dans le versant Ouest, demeurent hors de portée des revenus moyens.
Contredisant les pronostics, la bulle spéculative n’a guère dégonflé. “La baisse des prix, de 10 à 15%, n’est pas significative”, affirme le président du Fnai. “À défaut d’une chute pressentie des prix, la crise sanitaire a retenti, selon notre interlocuteur, sur le volume des actes de vente formalisés. La tendance n’est, toutefois, pas confirmée par des indicateurs précis.
La Conservation foncière ne livre pas de données actualisées sur le nombre des biens enregistrés, à l’échelle nationale. Nous nous sommes rapprochés du directeur central de la Conservation foncière et du cadastre pour avoir des statistiques récentes et son appréciation sur marché immobilier.
Il a exigé une autorisation préalable du ministère des Finances, qui fait écho à nos sollicitations.” Les délais de vente sont longs : quelques mois pour obtenir le livret foncier et 55 jours en moyenne pour venir à bout des dix étapes du processus de transfert de propriété. Ces lenteurs faussent l’évaluation du marché durant ces deux dernières années stigmatisées par les effets du Hirak et de l’épidémie virale.
“Une grande partie des transactions n’est pas opérée sous le contrôle d’un agent immobilier agréé. Les interférences non réglementées (courtiers informels ou samsar et les bureaux d’affaires, ndlr) perturbent le marché”, note Noureddine Minaceri, affirmant que ce paramètre ne permet, pas non plus, une maîtrise du secteur.
Il soulève, par ailleurs, la problématique de la sous-déclaration de la valeur de la transaction immobilière au moment de l’enregistrement de la propriété à la Conservation foncière au nom de l’acquéreur. “Le manque à gagner pour le Trésor public atteint 150% de ce qu’il aurait dû et pu engranger. Même avec l’obligation de présenter un chèque certifié pour les montants supérieurs à 5 millions de dinars, la différence est remise sous la table”, soutient M. Minaceri.
Les frais de l’enregistrement d’un bien immobilier et ceux de sa publication sont fixés à 5% et 1% de sa valeur déclarée, en sus des honoraires du notaire. Cette estimation se réfère au prix homologué du m2, soit approximativement 12 000 DA. Le prix réel caracole à 35 000 DA/m2 dans certaines zones urbaines.
Il n’est pas rare que des F3 de 75 m2 soient proposés à la vente à 18 ou 20 millions de dinars, voire à des prix plus élevés dans les promotions immobilières récentes, offrant des espaces communs aménagés, des places de stationnement et un gardiennage. L’État peut légalement s’approprier un bien particulier s’il est sous-évalué à la vente dans des proportions exagérées.
“Le droit de préemption, prévu par la loi, est rarement exercé. L’État ne connaît pas la valeur de son parc immobilier”, regrette le président du Fnai. Il rappelle que la Fédération a soumis au ministère de l’Habitat et au département des Finances des propositions visant à réguler le marché, dont la validation obligatoire de la valeur de la transaction immobilière par un expert, afin de parvenir “à un coût moyen du m2 correspondant à la réalité du marché”, et raccourcir les délais de vente en allégeant le dossier du livret foncier. Ces suggestions sont restées lettre morte.
Souhila H.
